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　　財聯(lián)社12月30日訊（記者 李潔）受銷售持續(xù)下行及融資受限等因素影響，2022年土地市場供需均表現(xiàn)低迷，土地出讓收入同比下滑明顯。

　　財政部數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，國有土地使用權出讓收入51174億元，比上年同期下降24.4%。

　　中指院分析師預計，2022年全國土地出讓金降幅在三成以上。在土地成交規(guī)模方面，克而瑞方面認為，2022年土地市場成交規(guī)模同比降幅也在擴大，預計全年降幅約四成，總成交規(guī)模將創(chuàng)近十年新低。

　　“展望未來，在當前樓市、地市雙雙低迷的大背景之下，維穩(wěn)市場仍是第一要務?！翱硕鸱治鰩煼Q，地市熱度的回暖將取決于樓市端的表現(xiàn)，只有樓市成交企穩(wěn)回升，房企拿地意愿才會上升，整體土地市場熱度才會回溫。

　　“近期房地產(chǎn)政策暖風頻吹，但市場下行趨勢尚未逆轉，后續(xù)房地產(chǎn)市場何時迎來拐點并帶動地方土地財政收入改善，仍需密切觀察。”東方金誠分析師王青表示。

　　成交規(guī)模下滑近四成

　　在樓市端表現(xiàn)低迷的影響下，2022年土地市場也持續(xù)低位運行，整體市場熱度進一步走低。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2022年12月7日，全國300城土地市場成交建筑面積11.8億平方米，較2021年同期下降了37%。

　　與此同時，土地出讓收入在連續(xù)上漲兩年后，2022年也出現(xiàn)下滑。

　　據(jù)財政部數(shù)據(jù)，2022年前11月，國有土地使用權出讓收入5.1萬億元。而2020、2021年國有土地使用權出讓收入分別為8.41、8.71萬億元。

　　土地出讓收入的下滑，引發(fā)市場對地方土地財政的擔憂。中銀證券數(shù)據(jù)顯示，2020年、2021年，地方財政對土地財政依賴度分別為44.3%和42.5%。

　　專家認為，2022年地方對土地財政的依賴度并未減弱，預計依賴度仍保持在40%左右。

　　“土地財政短時間內難以改變，其中土地財政依賴程度較高的城市多為省會城市。”經(jīng)濟學家馬光遠曾表示。

　　“對于經(jīng)濟實力較強的區(qū)域，其對土地市場下滑容忍度或更高，但對于經(jīng)濟財政實力不足以支撐市場信心的區(qū)域，容忍閾值或要相對小一些?！泵裆C券分析師譚逸鳴說。

　　為促進土地市場回暖，補足地方財力的缺口，2022年部分城市在供地端主動調整供地政策，調整了供地節(jié)奏，增加“兩集中”供應批次。

　　其中，北京、杭州、武漢等地均增加了土地出讓批次。截至12月22日，重點城市共有14城完成了四輪土拍，另有無錫、蘇州、南京3城完成了五批次供地，武漢甚至發(fā)布了六批次土拍公告。

　　“為了增加土地出讓的吸引力，各地近期出讓地塊質素大多優(yōu)質，例如北京供地有半數(shù)位于朝陽區(qū)?！敝行抛C券分析師陳聰稱。

　　“集中供地輪次增加，一方面可以通過分散土地供應時間上的集中度，為房企降低短期內的資金壓力，在行業(yè)下行期間通過常態(tài)化土地供給維護土地市場平穩(wěn)運行；一方面，通過增加一輪供地，可以在現(xiàn)階段有效補充土地財政收入?！惫獯笞C券分析師表示。

　　土地市場或迎機遇

　　為了應對土地市場的低迷，2022年以來，重點城市集中供地發(fā)生了較大的變化。

　　除了增加供地次數(shù)，在供應方面，各城市還采取預公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿，也對土地出讓保證金繳納比例、土地價款付款期限等方面給予利好，土地出讓門檻持續(xù)寬松。

　　從地塊競拍熱度來看，大部分城市政策刺激效果有限，地塊競拍熱度持續(xù)走低，絕大部分地塊均以底價成交，僅少部分極為優(yōu)質的利潤空間充裕且去化有保障的地塊才能高溢價成交。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年全國300城土地成交溢價率僅有3.7%，與去年同期的11.6%相比，下降了7.9個百分點。

　　值得關注的是，今年四季度以來，房企整體融資環(huán)境進一步改善，央行、銀保監(jiān)會及證監(jiān)會等部門，從信貸、債券、股權三方面“三箭齊發(fā)”全面支持房企融資，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場進一步提供支撐。

　　中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱表示，盡管近期多部門頻繁發(fā)聲支持房地產(chǎn)業(yè)，市場亦預計未來或出臺更多扶持性政策，但受居民收入預期減弱及樓市持續(xù)低迷等綜合因素影響，預期未來土地市場并不樂觀。

　　“上述融資政策的放松對土地市場尚未帶來明顯的直接利好。土地公開市場拿地資金審查要求并未放松，融資等方式籌集的資金也不能用于拿地，土地市場熱度的回溫仍將取決于樓市銷售表現(xiàn)。”上述克而瑞分析師稱。

　　其進一步表示，若銷售端仍未改善，企業(yè)拿地態(tài)度越發(fā)保守，會倒逼政府在供地端延續(xù)少而優(yōu)的推地方式，并通過增加集中供地批次的方式來盡可能完成年度土地出讓計劃，增加土地出讓收入。

　　在供給方面，陳聰也認為，由于長期的縮表，地方供給土地的意愿強烈，土地市場機遇明顯。

　　“明年各地土拍規(guī)則將保持寬松，為完成土地出讓收入目標，部分城市實際地價有進一步下調的可能性?！睆垊P稱。

　　“受樓市熱度表現(xiàn)差異影響，2023年各城市土地市場的熱度分化也將持續(xù)，北京、上海、深圳、杭州等城市仍是房企拿地的重點關注對象?！鄙鲜隹硕鸱治鰩煼Q。

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